OTKRIVAMO: Super Konzum Radnička Vujnovčev partner kupio ispod tržišne cijene

Stručnjak za procjenu vrijednosti nekretnina utvrdio je da bi kompleks Super Konzum Radnička na tržištu vrijedio najmanje 34 i pol milijuna eura, a Fortenova grupa ga je prodala Anti Bračiću, poslovnom partneru Pavla Vujnovca, člana Uprave i najutjecajnijeg suvlasnika Fortenove, za nešto više od 20 milijuna eura, uz dopuštanje upisa hipoteke na nekretninu i uz izdašno plaćanje zakupa.

Fortenova grupa, ex Agrokor, mogla je zaraditi najmanje 14 milijuna eura više – ako je već odlučila prodati trgovačko-poslovni kompleks usred Zagreba, Super Konzum Radnička. Tako se može zaključiti na temelju vrlo konzervativne analize stručnjaka za procjenu vrijednosti nekretnina.

Nakon što je N1 otkrio da je Mercator H, tvrtka kći u Fortenovi, slijednica onog slovenskog Mercatora kojeg je Ivica Todorić kupio 2014. godine, prodala najatraktivniji od svih Konzumovih centara u Zagrebu, Super Konzum Radnička, tvrtki TC3KGS Invest d.o.o. u vlasništvu Ante Bračića, poslovnog partnera Pavla Vujnovca, najutjecajnijeg suvlasnika, unatoč tvrdnjama iz Fortenove da „provode aktivnosti vezane uz realokaciju i bolje upravljanje kapitalom, što uključuje i stavljanje u funkciju kapitala koji Grupa ima u nekretninama“, mnogo je pitanja ostalo otvoreno.

Zašto se uopće prodavala ta super lokacija? Iako se tvrtka pravdala da ima „ugovornu obvezu, potpisanu prilikom sklapanja nagodbe 2019. godine, prodati nekretnine određene vrijednosti“, teško je bilo prihvatiti to opravdanje jer nipošto se nije radilo nekretnini iz „sporednog“ poslovanja, nego upravo iz onog što se smatra temeljnim poslovanjem tvrtke. Zatim: zašto je nekretnina prodana upravo poslovnom partneru Pavla Vujnovca, člana Uprave i dominantnog suvlasnika? Nije li se Vujnovac našao u sukobu interesa? I ne samo Vujnovac, i drugi član Uprave Forenova grupe, Damir Spudić – poslovni je partner Ante Bračića u nekretninskom biznisu „izvan“ Fortenove. A onda dolazimo i do cijene. Ako su već i postajali neki pozadinski poslovni razlozi za prodaju upravo ove nekretnine, svakako je čudno ako tvrtka na nekretnini koju prodaje ne nastoji zaraditi najviše što može. A sudeći prema nalazu procjenitelja nekretnina, na temelju javno dostupnih podataka, nekretnina u Radničkoj vrijedi značajno više od iznosa koji je platio Vujnovčev partner Ante Bračić.

Godišnje više od 3 milijuna eura prihoda

Ante Bračić je, naime, platio 20.479.512,45 eura, a procjena vrijednost je: 34.431.056,53 eura. „Procjena je izvršena prema zapažanjima s očevida na predmetnim lokacijama te na temelju dostupne dokumentacije s interneta. Prilikom procjene nije bila dostupna projektna dokumentacija sukladno kojoj bi se utvrdila točna korisna površina objekata. Za izračun cijene zakupnine korišteni su podaci iz e – nekretnina.“, napomenuo je procjenitelj čiji su podaci poznati redakciji. A tu je i cijeli elaborat s razradom i konačnim izračunima. Koliko god bio suzdržan u procjeni, izračun je značajno veći od onog koji je Ante Bračić platio Fortenova grupi.

Procjenitelj je izračunao da bi ukupni godišnji prihodi na ovoj nekretnini koja obuhvaća ukupno 35 421 četvornih metara u centru Zagreba mogli biti najmanje  3.260.516,72 eura. Ako su troškovi gospodarenja 652.103,34 eura, godišnje ostaje čistog prihoda 2.608.413,37 eura. A onda se putem standardnih formula dolazi do procjene da bi nekretnina mogla vrijediti, kada bi se prodavala na tržištu, najmanje, 34,5 milijuna eura. Dakle, dramatično više od onog što je platio Bračić.

No, procjenitelj nije uračunao i nove planirane investicije na parceli koju je Ante Bračić kupio za nešto više od dvadeset milijuna eura i to uz pomoć kredita od 15.359.634,34 eura koje je isplatila slovenska banka Sparkasse zahvaljujući upravo zalogu na nekretninu u Radničkoj. Naime, u ugovoru s bankom iz prosinca 2022. godine koji je prvi otkrio N1 već je bilo napomenuto da se na jednoj čestici kompleksa koji se prodavao i istovremeno nudio za hipoteku, i to na parceli broj 69/8 k.o. 4328 Trnje „planirana izgradnja poslovne zgrade“. Bračić je, dakle, već unaprijed najavio banci interes za prijevremenu otplatu kredita i izdavanje suglasnosti za izuzeće čestice na kojoj se može još graditi.

Drugim riječima, nekretnina koja bi u najkonzervativnijoj varijanti bez ikakvog razvojnog promišljanja stajala „samo“  34,5 milijuna kuna, već je u Bračićevim planovima nadograđena novim objektima što joj nesumnjivo još diže vrijednost.

Čarobna formula za brzu isplatu nekretnine

Kada se analizira zahvat i rezultat procjene, sve izgleda prilično nepovoljno za tvrtku, kao unaprijed osmišljen projekt – u korist Ante Bračića. Prvo je Fortenova isplatila staru hipoteku da bi oslobodila nekretninu, a potom je dogovoreno da se omogući tvrtki u vlasništvu Ante Bračića da dobije kredit uz pomoć upisa hipoteke na tu istu nekretninu. Prodano je za 20 milijuna eura, a najkonzervativnija procjena kaže da vrijedi barem 34 milijuna eura. Nakon toga slijedi još i ugovor o zakupu – odnosno, Konzum plaća zakup tvrtki Ante Bračića, te se time gotovo posve zatvorio krug, odnosno, Konzum i ostali zakupci prostora u uspješnom poslovnom kompleksu Super Konzum Radnička svojim uplatama vrlo izgledno rješavaju iznos rate kredita ( 71.109, 42 eura mjesečno). Ako se držimo konzervativne procjene procjenitelja nekretnine da se na ovom mjestu godišnje može zaraditi 2,6 milijuna eura čistog prihoda, jasno je da će Ante Bračić za samo nekoliko godina postati „čisti“ vlasnik nekretnine bez ikakvog hipotekarnog tereta. A tu je već i planirana nova izgradnja s čijim ćemo se dimenzijama tek trebati suočiti.

Pa je li onda Fortenova grupa doista odgovorno gospodarila svojom imovinom ili je poslovnom partneru člana Uprave i dominantnom suvlasniku Fortenove vrlo povoljno prodala nekretninu za koju je možda mogla dobiti mnogo više?

Naravno, i ovaj puta smo uputili cijeli niz pitanja i Fortenova grupi i poduzetniku Anti Bračiću, ali i ovaj puta je stigao odgovor samo iz  Fortenova grupe. U dopisu se prilično ekstenzivno prezentiraju poslovni rezultati kompanije, ali opet nisu htjeli govoriti o tome kako to da je upravo Ante Bračić, poslovni partner Pavla Vujnovca i Damira Spudića u projektima „izvan“ kompanije, kupac vrijedne nekretnine iz portfelja kompanije.

„Fortenova grupa već četiri godine radi na jačanju svoje kapitalne strukture. Taj proces provodi se kroz povećanje profitabilnosti i kroz smanjenje neto duga. Tako je profitabilnosti kompanije sa 122 milijuna eura povećana na preko 300 milijuna eura dobiti iz operativnog poslovanja. Smanjenje duga je rezultat prodaje poslovnog područja smrznute hrane za 615 milijuna eura te prodaje različite neosnovne imovine i velikog broja nekretnina, kroz koje je do sada dezinvestirano oko 85 milijuna eura vrijednosti. Sve to utjecalo je na smanjenje zaduženosti u navedenom periodu sa 7,2 puta omjera duga i EBITDA na 3,5 puta.”, navedeno je u odgovoru iz Fortenova grupe nakon upita N1.

Također je naglašeno da  “svako dezinvestiranje imovine provodi uz poštivanje procedure koja je definirana upravljačkim modelom kompanije.“

Na konkretno pitanje na temelju kakvih procjena je dogovorena prodaja Anti Bračiću odgovoreno nam je da su se za kompleks Super Konzum Radnička radile čak tri procjene. Ali brojke nismo saznali.

„Važan element te procedure je da osnovu za validiranje prodajnih cijena čine procjene renomiranih međunarodnih procjeniteljskih kuća, specijaliziranih za poslovanje s nekretninama. Navedeno je bio slučaj i kod Super Konzuma Radnička, za koju su izrađene tri takve procjene. U prvom dijelu 2022. godine je temeljem ovih procjena u internoj proceduri prodaja odobrena odnosno usuglašena, kako od strane upravljačkih tijela Fortenova grupe tako i od strane kreditora kompanije HPS-a, a nakon toga je s kreditorom pokrenut proces skidanja hipoteke te je krajem godine, kada je hipoteka skinuta zaključena i sama transakcija.“, navedeno je u odgovoru iz kompanije.

Fortenova: Ugovori prema tržišnim principima

U odgovoru iz Fortenove se također ustvrdilo da za ovaj vrijedan kompleks koji je bivši vlasnik, Ivica Todorić, smatrao „krunom“ preuzimanja Mercatora, nije bilo kupaca sa zadovoljavajućom ponudom kada ga se pokušavalo prodati 2018. godine.

„Mercator je proces prodaje ovog trgovačkog centra kao dijela većeg portfelja nekretnina započeo još 2018. godine, kada su upiti za ponudama za spomenuti portfelj nekretnina poslani na adrese više od 120 regionalnih i međunarodnih potencijalnih investitora u par navrata. Niti za cijeli portfelj, koji je uključivao i Radničku, niti za pojedinačne nekretnine u tri od četiri države u kojima su nekretnine stavljene na prodaju u tom razdoblju nisu bile dobivene zadovoljavajuće ponude te je proces prodaje morao biti ponovljen kroz pojedinačne prodaje. Prodaja je dakle bila neophodna, jer Fortenova grupa prema ugovoru o kreditu mora realocirati kapital koji je zaključan u nekretninama i uložiti ga u poslovanje, čiji su ključni pokazatelji upravo i zbog ovakvih realokacija kapitala iz godine u godinu sve bolji.“, navedeno je u odgovoru, ali ni u tom dijelu nema brojki, odnosno, navoda za koliku cijenu se tada nudio ovaj kompleks, ili – kakve su bile ponude koje se nije smatralo zadovoljavajućima.

I sada su, međutim, ustvrdili da se ravnaju prema tržišnim principima, odnosno „da se kod svih prodaja nekretnina Fortenova grupe, a ukoliko kompanije ostaju u najmu, ugovori definiraju prema tržišnim principima koji najmoprimcima omogućuju dugoročnu konkurentnost.“

A onda je uslijedila i kritika procjene za koju smo slali upit. „Sve navedeno bitno određuju konačnu prodajnu cijenu i nikakav vještak koji mjeri vrijednost samo temeljem „dokumentacije dostupne na internetu“ ne može ju adekvatno izmjeriti. Nadalje, prinos (engl. yield) koji proizlazi iz procjene vještaka za nekretnine na koju se pozivate u svom pitanju značajno odstupa od prosječnih prinosa koji su u zadnjih nekoliko godina zabilježeni u regiji prilikom prodaje trgovačkih centara. Dodatno, upoznati smo s činjenicom da su se u dijelu javnog prostora pojavile neke naručene „procjene“ lokalnih „stručnjaka“, povezane s nekim bivšim članovima Upravnog odbora Fortenova grupe, koje namjerno nisu utemeljene u činjenicama. S druge strane, mi sa sigurnošću tvrdimo da niti ova niti bilo koja druga nekretnina Fortenova grupe nisu prodane, kako bez pravog temelja kažete, „ispod tržišne cijene“ jer takva prodaja ne bi bila odobrena od strane odgovornih osoba u Fortenova grupi niti prihvaćena od strane kreditora kompanije, bez čije suglasnosti prodaja nije moguća.“, zaključili su iz Fortenove.